Ustawa z dnia 21 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (zwana dalej: Tarczą 1.0) wprowadziła pakiet przepisów związanych ze statusem umów najmu lokalu, a regulujących kwestie: przedłużenia obowiązywania zawartych umów najmu lokali, zakazu wypowiadania umowy najmu oraz wysokości czynszu.
Po pierwsze, na zasadzie art. 31s Tarczy 1.0 wprowadzono regulację przedłużającą umowy najmu lokalu zawarte przed dniem wejścia w życie Tarczy 1.0, których czas obowiązywania upływa pomiędzy dniem wejścia w życie ustawy, a 30 czerwca 2020.
Zgodnie z art. 31s ust. 1, umowy takie ulegają przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych.
Co jednak istotne, przedłużenie umowy zależne jest tylko od woli jednej ze stron umowy – najemcy. Najemca, celem przedłużenia umowy do 30 czerwca 2020 r., winien najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania zwartej umowy złożyć stosowne oświadczenie woli.
Przepis ten nie ma jednak charakteru bezwzględnego, albowiem w ust. 3 zawarte zostały wyłączenia możliwości przedłużenia obowiązywania umów.
Możliwość przedłużenia umowy została wyłączona:
- wobec najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie Tarczy 1.0 albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub też opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc,
- jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód,
- jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
- wobec najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Po drugie, właściciel mieszkania – wynajmujący, musi pamiętać, że zgodnie z art. 31t ust. 1 Tarczy 1.0 do dnia 30 czerwca 2020 r. nie może wypowiedzieć zawartej umowy najmu, ani też wysokości czynszu.
Również i ta zasada ulega wyłomowi w sytuacji, kiedy wypowiedzenie miałoby nastąpić na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( zwaną dalej: ustawą o ochronie praw lokatorów), tj. kiedy najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali ( art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów),
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (art. 11 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów),
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (art. 11 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów) lub
- jeśli wypowiedzenie miałoby dotyczyć najemcy, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu (art. 31t ust. 2 pkt 2 Tarczy 1.0).
Dodatkowo, zakaz wypowiadania umów nie dotyczy także sytuacji wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:
- naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu,
- koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.
Po trzecie, zgodnie z ar. 31u Tarczy 1.0 , jeśli umowa została wypowiedziana przed wejściem w życie Tarczy 1.0 i termin wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu upływa po wejściu w życie Tarczy 1.0, lecz przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia umowy najmu ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.
Również i w tej sytuacji warunkiem skorzystania z możliwości przedłużenia terminu wypowiedzenia umowy lub wysokości czynszu jest oświadczenie woli najemcy, które powinno zostać złożone wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu tego terminu.
Z możliwości takiego przedłużenia nie może jednak skorzystać m.in. najemca, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Czym jest pobliska miejscowość? Tego Tarcza 1.0 nie definiuje. W polskim ustawodawstwie definicje „pobliskiej miejscowości” odnaleźć jednak możemy np. w ustawie o Państwowej Straży Pożarnej, w której zgodnie z art. 74 ust. 3 ustawy za miejscowość pobliską uważa się miejscowość, do której czas dojazdu publicznymi środkami transportu przewidziany w rozkładzie jazdy, łącznie z przesiadkami, nie przekracza w obie strony dwóch godzin, licząc od stacji (przystanku) najbliższej miejsca pełnienia służby do stacji (przystanku) najbliższej miejsca zamieszkania. Do czasu tego nie wlicza się dojazdu do i od stacji (przystanku) w obrębie miejscowości, z której strażak dojeżdża, oraz miejscowości, w której wykonuje obowiązki służbowe.
Także w ustawie o Policji w art. 88 ust. 4 ustawodawca zdefiniował pojęcie miejscowość pobliska stosując kryterium czasu.
Odmienną definicję miejscowości pobliskiej prezentuje ustawa o Straży Granicznej. Z art. 92 ust. 3 ustawy wynika, że ustawodawca do określenia miejscowości pobliskiej posłużył się kryteriami najkrótszej drogi i odległości od miejsca zamieszkania do miejsca pełnienia służby, która nie może przekraczać 30 km.
Powyższe definicje mogą – jak się wydaje – być stosowane jedynie posiłkowo, oczekiwać należy w tym zakresie na ukształtowanie się praktyki sądowej.
Autor: apl. adw. Klaudia Trzesimięch